Il existe un moyen de garder une maison de famille hors d'atteinte de la nouvelle procédure de vente — et il ne dépend d'aucun tribunal. Cela s'appelle le pacte d'indivision : un accord entre les titulaires pour conserver le bien indivis pendant une période déterminée.
De quoi s'agit-il
La règle de base du droit portugais est l'inverse : nul n'est tenu de rester dans l'indivision, et chaque titulaire peut en demander le partage à tout moment. L'exception est justement la convention contraire — le pacte d'indivision. Selon le Code civil, cet accord ne peut pas dépasser cinq ans, mais il peut être renouvelé à son échéance.
L'effet dans le nouveau régime
La loi prévoit que les biens couverts par un pacte d'indivision encore valide soient exclus de la procédure spéciale de vente. Tant que le pacte court, un cohéritier isolé ne peut pas déclencher la vente de ce bien.
Quand c'est pertinent
- La famille veut garder la maison et a besoin de temps pour s'organiser (travaux, refinancement, rachat des parts) ;
- Le marché local est bas et vendre maintenant détruirait de la valeur ;
- Il y a des héritiers jeunes ou en situation instable et la famille veut éviter une vente précipitée ;
- On préfère un horizon prévisible à la menace permanente d'une demande de vente.
Quand ça ne l'est pas
Le pacte exige l'accord de tous. Si un héritier a réellement besoin de l'argent, l'obliger à attendre cinq ans crée un conflit pire que celui qu'on voulait éviter. Dans ce cas, lui racheter sa part — ou utiliser la fenêtre de négociation amiable du nouveau régime — est plus réaliste.
Comment on le fait
C'est un contrat entre titulaires : il doit être écrit, identifier le bien et fixer la durée (jusqu'à cinq ans). S'agissant d'un accord portant sur des immeubles, la forme et la publicité doivent être traitées par un avocat ou un notaire — ce n'est pas un document qu'on improvise.
Note de calendrier
Le régime spécial de vente n'est pas encore en vigueur (loi n.º 49/2026, publiée le 17/08/2026 ; le Gouvernement a 180 jours pour adopter le régime). Cet intervalle est le moment naturel, pour les familles qui veulent garder la maison, de décider si le pacte d'indivision est la bonne voie.