La moitié des retards dans les ventes de maisons héritées vient de documents manquants, découverts au dernier moment avec un acheteur qui s'impatiente. Voici la checklist complète, dans le bon ordre — vue depuis la France.
1. Documents de la succession
- Habilitação de herdeiros (l'acte d'héritier portugais) ;
- Déclaration fiscale portugaise (Modelo 1) et preuve d'exonération/paiement ;
- Procurations des héritiers en France (consulat ou notaire + apostille) ;
- NIF portugais de chaque héritier.
2. Documents du bien
- Certidão permanente du registre foncier — propriétaires inscrits, hypothèques, saisies (quelques euros en ligne ; l'Informação Predial Simplificada coûte 1 €) ;
- Caderneta predial — la fiche fiscale du bien ;
- Licence d'utilisation municipale (ou preuve de construction antérieure à 1951) ;
- Certificat énergétique — obligatoire dès l'annonce ;
- Fiche technique de l'habitation (constructions post-2004).
3. Les pièges classiques des successions d'émigrés
- Bien jamais enregistré au nom du défunt (ou du grand-père d'avant lui) : il faut reconstituer la chaîne des enregistrements ;
- Surfaces divergentes entre registre, caderneta et réalité ;
- Annexes ou agrandissements jamais déclarés ;
- Arriérés d'IMI accumulés pendant les années d'absence.
Combien de temps prévoir ?
Dossier en ordre : quelques jours. Enregistrements à régulariser : plusieurs mois — d'où l'intérêt de commencer avant de chercher un acheteur, et avant que la nouvelle loi ne lance ses délais. HERDA audite votre dossier en 72 h et vous dit exactement ce qui manque et comment l'obtenir à distance.