Vendre la maison héritée « au pays » sans quitter la France est tout à fait possible — à condition d'enchaîner quatre blocs dans le bon ordre : régulariser la succession, réunir les documents du bien, obtenir l'accord des cohéritiers, et gérer la fiscalité des deux côtés.
1. Régulariser la succession au Portugal
La succession portugaise obéit au droit portugais pour l'essentiel des démarches locales : il faut l'habilitação de herdeiros (l'acte qui établit qui hérite), la déclaration à l'administration fiscale portugaise, puis l'enregistrement du bien au nom des héritiers. Sans cela, aucun notaire portugais ne signera la vente. Un notaire français ne peut pas s'en charger : cela se passe au Portugal (avec procuration, sans voyager).
2. L'accord des cohéritiers
Tant que l'héritage est indivis, la vente exige l'unanimité. C'est précisément ce blocage que la nouvelle loi de 2026 va casser. En attendant : vente de votre quote-part (quinhão), partage amiable, ou préparation de la future fenêtre amiable.
3. Les documents indispensables
- Certidão permanente du registre foncier ;
- Caderneta predial (fisc portugais) ;
- Licence d'utilisation (ou bâti antérieur à 1951) ;
- Certificat énergétique ;
- Habilitation d'héritiers + NIF portugais de chaque héritier.
4. La fiscalité des deux côtés
Côté portugais : pas d'impôt sur la succession en ligne directe, mais une plus-value imposable à la revente. Côté français : la convention fiscale franco-portugaise évite la double imposition, mais des obligations déclaratives existent en France (notamment déclaration de la succession et, le cas échéant, de la plus-value). Faites chiffrer les deux avant de fixer votre prix.
Tout faire à distance
Procuration au consulat du Portugal en France (ou notaire français + apostille), représentation par avocat portugais, signature à distance pour certains actes : aucun billet d'avion n'est nécessaire. HERDA coordonne l'ensemble — état des lieux en 72 h, documents manquants, avocats partenaires indépendants — et, dans la fenêtre amiable de la nouvelle loi, la vente au prix du marché sera la vraie alternative aux enchères judiciaires.